“蛋壳”租客的租房贷款合同截图。
租客的租房贷款合同详情。
有中介只接受贷款租房；有租房合同中不提及贷款；部分“房租贷”有房租优惠；资金来源有ABS、银行等
在市住建委8月23日再发声，要联合市银监局、市金融局、市税务局多部门启动调查“租房贷”后，8月24日，针对近期发酵的“租房贷”，自如、相寓相继发声音。
记者昨日从全景网投资者关系互动平台获悉，我爱我家在回答投资者提问时表示：公司以及下属企业至今为止，未发行任何房屋租赁资产证券化产品(ABS)。
自如昨日向新京报记者表示，明确有月付、季付、半年付、分期等多种付款方式供租客选择。其中的消费分期产品符合相关法律法规，并且会明确告知租客。“目前绝大多数租客选用现金在线支付，只有较少数租客选择分期方式。”公司绝不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为，更不会以此进行违规套利操作。
记者昨日走访丰台区的链家和我爱我家门店了解到，链家的自如和我爱我家旗下的相寓均有信用租房产品。
目前，“租房贷”的分布情况、资金来源和盈利模式成为大家关心的核心问题。那么，租客申请分期贷款怎么操作？分期贷的资金来源于哪里，风险有多大？
多家中介存租房贷，租户多为信用贷款
目前，蛋壳、自如等较大的租房平台均存在这种租房消费分期贷款产品。8月24日，新京报记者先后走访了丰台区的链家和我爱我家门店进行了解。
据链家一位高级置业顾问介绍，链家的线下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平台上办理，价格、计算模式都是固定的，不可议价。
其介绍与自如官网一致，即自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。
使用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”；另外享受全年服务费7折，服务费分12月。以月租3000元的新签约用户为例，使用自如分期，月租金3000，年服务费为2520元，首付款为6210，此后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元（除去押金）。普通月付的月租金为3150元，年服务费3780元，首付款需10080元（含房租、押金、一年服务费），一年共计付款41580元（除去押金）。
与不使用分期的普通月付方式相比，使用分期的月租金、服务费、首付款都会略低，一年总共付款金额也更低。
与普通年付方式相比，使用分期的一年总付款金额更高，但普通年付需一次性拿出41880元（含押金）的首付金额。
是否使用自如分期由用户自行选择，在自如app上签约选择支付方式时，若勾选“自如白条”，就是选择了贷款方式，合作方为京东金融。
与自如相比，蛋壳的贷款产品更为隐蔽。针对有租客反应租房时并不知道要分期贷款，直到签约时管家提示才知道，蛋壳公寓客服告诉新京报记者，蛋壳签订租房合同和贷款合同必须由管家代办，住户不能自己操作。
据蛋壳公寓官网介绍，分期月付产品并无房租及相关优惠，仅仅是享受月付。例如房租3800元，押一付三首月需付15200元；使用分期月付后，首付7600元，之后每月付3800元。记者询问蛋壳客服得知，若客户中途退租，分期贷款合同解除，未发生的贷款不用客户还；若转租或换租，原合同终止，新签的合同重签申请分期。
记者走访我爱我家门店了解到，其旗下相寓也有信用租房产品，由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。据业务员介绍，“若想通过芝麻信用分期付款，需在支付宝上扫码认证，通过的话就可以办理。”芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%。以3000元房租为例，芝麻信用分700分以上用户首月支付3174元，以后每月支付3174元；700分以下用户首月支付6174元，以后每月支付3174元。如若中途退租，不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按借款合同规定付给房司令。
分析称ABS存在底层资产违约风险
房租分期最早出现在2014年，而后长租公寓方“二房东”的“参与感”越来越强，围绕房租的金融衍生品的设计也愈加复杂。
沣信资本产品研发部副总裁陈岱认为这背后的深层原因在于资本的逐利性本质。“房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代，资本的风口也在向后端专业服务和资产管理转移。在政策大力支持长租住房发展背景下，资本大举进入这个行业不足为奇。”
天眼查信息，北京自如资产管理有限公司100%控股了北京自如生活资产管理有限公司与北京自如众诚友融信息科技有限公司。后者作为发行人，以中信证券股份有限公司为管理人，在上交所发行了两支总计金额为25亿元的资产证券化产品。即2017年8月4日发行的“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行金额为5亿元；2018年1月29日发行的“中信证券-自如2号第【N】期房租分期信托受益权资产支持专项计划”，总发行金额为20亿元。
据了解，ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
以“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例，其基础资产为房租，并且房租被作为预期收益作保，发债融资，预期收益率5.39%。
那么，长租公寓是否真的如市场人士所言无本万利呢？一位有关消费金融领域的投资机构负责人称，作为投资方看，主要看的两个问题是盈利模式和租售比，盈利模式是关注的核心。“房租收入减去拿房的成本，减去运营成本，可能不赚钱。”
对于ABS模式下的风险，陈岱认为，信用方面就是底层资产出现了大面积的违约，导致回款无法支付各级别的本金和收益，这里需要强调的是，ABS产品关注的是底层资产质量，而不是发起人的信用，当然增信措施也是很重要的。
另外一点值得注意的是，在长租公寓ABS中，房屋中介方作为发行的ABS产品的资产服务机构，其主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产，这是主要风险点，也是目前市场上发生哄抬租金抢占房源的最根本原因之一。
