10月12日，中国城市轨道交通TOD论坛2024深圳年会成功召开。西安市轨道交通集团有限公司（以下简称：西安轨道）副总经理王超以“西安轨道交通可持续发展的探索与实践”为主题，分享西安轨道在深化改革背景下积极推动TOD综合开发，助推城市高质量发展的TOD相关实践和思考。
政策机制
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学习借鉴经验
西安轨道通过外出调研、座谈交流等方式，学习深圳、广州、日本东京等国内外城市先进开发经验和政策体系建设，对TOD综合开发工作有了更加全面的认识。工作推进中，聘请日本原东急设计总建筑师北田静男担任TOD一体化开发首席顾问，邀请中国工程院院士、原深圳地铁集团总工程师陈湘生，日建设计执行董事陆钟晓等业内专家开展技术讲座及培训指导，为西安市轨道集团的TOD综合开发工作提供了宝贵的技术支持。
02
注重顶层设计
2022年西安市成立了以市委书记、市长为双组长的TOD综合开发工作领导小组，协调解决TOD综合开发工作重点问题；领导小组办公室设在市住建局（轨道办），协调整体推进 TOD综合开发工作。同步印发《西安市TOD综合开发工作领导小组工作方案》，进一步明确市级各部门职责，确保各项工作的高质效推进。市轨道集团积极响应，同时组建TOD工作专班，配合领导小组办公室加快推进全市TOD综合开发工作。
03
加强制度建设
2022年9月，西安市对《城市轨道交通条例》进行了修订，专门增加综合开发章节，为轨道交通综合开发工作提供了法规依据；同时为解决综合开发设计规范、规划编制、土地供应、资金筹措等相关问题，西安地铁已制定印发了《轨道交通融合设计导则》《轨道交通用地综合开发规划和土地供应暂行规定（试行）》《西安市 2020—2025年城市轨道交通建设资金筹集方案》等制度文件，编制的《西安市轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》已通过市政府审议，正在按照市政府要求，加快编制综合开发用地清单，与实施意见一并印发。
04
探索市区共建
自轨道交通三期建设规划批复后，西安地铁以《筹资方案》为基础，探索市区共同承担轨道交通建设资金的市区共建模式，其中最为典型的就是地铁10号线高陵段，市轨道集团会同高陵区政府共同对10号线进行了系统性规划，梳理沿线可开发用地约1.5万亩，签订联合储备协议，并按照“策规一体”的TOD综合开发思路整合区域资源，带动沿线城市功能发展，提升区域产业融合。
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综合枢纽开发
近年来，西安市轨道集团按照市委、市政府统一决策部署，充分发挥轨道交通资源优势，勇于担当，主动扛实铁投”职能，坚持以交通互联互通带动区域协同联动发展，先后高质效实施了西安火车站丹凤门广场综合交通枢纽和西安东站片区综合交通枢纽站城一体化TOD综合开发工作。目前西安火车站丹凤门广场综合交通枢纽已建成投用，高铁东站片区建设正在加快实施。
实施成效
01
土地储备
轨道交通三期建设阶段，西安轨道在沿线场站及周边共筛选了72个站12个场段 248块约3.3万亩土地，划定为地铁建设筹资地块，列入“一张图”进行管控。其中，由市轨道集团负责实施约2万亩，由各区、开发区负责实施约1.3万亩。截至目前，3.3万亩筹资地块已完成5278.76亩土地出让。
02
站城一体化建设
西安站始建于1934年，1984年拆除重建，2021年行改扩建，改造后的西安火车站，从6台9线扩展至9台18线，兼具了引入高铁、动车和城际的能力，实现了年发送旅客从2000万到4800万人次的历史性跨越。为匹配火车站交通运输能力，2020年，在市政府的统一安排部署下，总投资约56亿，由市轨道集团建设集铁路、地铁、公交、出租、私家车“五位一体”的综合立体交通枢纽。枢纽延续了大明宫遗址的景观主轴，完善了该区域的交通组织、旅游服务、商贸功能，形成“宫—站—城”一体格局，在提升市民、旅客出行体验的同时，兼顾了文化保护与传承，成为西安又一张靓丽的城市名片。
西安东站是国家高速铁路网“八纵八横”京昆通道和包海通道的交会点，作为西安铁路“四主一辅”枢纽的主要客运站，是集高铁、普铁、地铁、公交等多种方式于一体的特大型综合交通枢纽。依托西安东站打造的高铁东站片区，由市轨道集团进行开发建设，片区总体规划7.93平方公里，其中城镇开发边界内约4.87平方公里，开发边界范围外约3.06平方公里作为弹性空间。片区以“国际枢纽、智慧新城”为发展目标，总体定位为“引领开放的枢纽门户集聚区、和谐共生的生态文明居住区、集聚智慧的创新经济新引擎、时尚消费的旅游服务新高地”，布局品质住宅、商业综合体、星级酒店、优质医疗和教育资源等业态。目前综合开发整体完成征拆土地3895.78亩，储备开发用地1219.29亩。
03
TOD综合开发项目
结合地铁三期建设规划，统筹推进18个TOD综合开发项目，共整理土地4909亩，其中场段开发项目10个4505亩，站点开发项目1个76亩，保障性租赁住房项目7个328亩。截至目前，中建·轨交·山海境、轨交·绿城·江语云庭、中国铁建·轨交·秦风雅颂3个项目已开盘销售，2个项目土地即将出让，6个项目正在开展供地前期手续，同步开展项目招商工作。7个保租房项目中5号线雁鸣湖站项目已实施完成，成为西北首个“地铁+保租房+TOD商业”的示范性工程，其余6个项目正在加快建设，在建规模约75万㎡，建成后将解决约2万人的刚性住房需求，为其提供绿色、低碳的出行条件。
下一步努力方向
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系统推进项目落地实施
总结三期开发经验教训，结合西安市轨道交通四期建设规划实际，梳理沿线用地，按照微改造（提升整治型）、城市更新（局部开发型）、片区开发（整体开发型）三种模式分类，会同市资规局开展《西安市TOD综合开发专项规划》编制工作，以专项规划为依据，统筹推进TOD综合开发工作高质效实施，带动提升外围区域客流。同时，大力实施“站、城、产、人、文”一体化设计，在站点周边打造城市“微中心”，推进大宗用地及周边用地一体化综合开发，提高土地集约节约利用水平，提升投资价值，助力推动城市轨道交通全生命周期可持续、高质量发展。
02
打造高水平TOD示范区
充分发挥轨道交通对城市发展的支撑引领作用，大力践行TOD发展理念，科学规划、统筹布局，进一步通过技术提高、效益提升、科技赋能、产城融合等新质生产力，统筹轨道交通建设与TOD综合开发一体化设计，推进轨道交通与土地利用、产业发展、综合交通、人居环境、公共服务配套有机衔接与优化配置，为市民提供低碳、绿色、便捷的生活方式，打造更多高品质TOD综合开发项目，助力城市综合能级提升。
03
多举措应对市场下行挑战
一是积极争取政策支持。紧跟国家、行业政策导向，积极迎接市场发展机遇，通过项目实践持续为健全完善TOD支持政策体系建言献策，探索形成具有西安特色的TOD综合开发模式和运营机制。
二是结合市场实际创新优化项目规划方案。探索采取优化商住比例、分割商业地块择机出让等方式，适时优化、调整既有项目规划方案，更好适应市场多元需求，加快推动项目落地实施。
三是构建多元开发模式。根据项目实际，一方面，探索由开发商大股操盘，轨道集团小股入资转变为由开发商、施工单位、轨道集团共同出资，进行股权合作的模式。此模式在分摊项目投资、降低市场风险基础上，借助开发商品牌和经验优势，推动项目加快落地发挥效益。
另一方面，探索代建模式向自主开发模式的转变。现阶段，在土地摘牌后，选择知名房企进行代建，在全周期管理的前提下，借助知名房企项目开发优势，同步培养储备自有专业技术团队，打造形成自有品牌后续进行自主开发。
